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不動産持ちの期待する賃貸住宅市場の拡大
平成27年1月に相続税法の改正が行われ、それまで相続税の課税対象者が全体の5％程度であったものが3倍位に増えると見込まれました。
このため、課税額を減らしたり、課税対象から外れようとする行動が一気に広がりました。
中でも、不動産持ちがハウスメーカーの勧めるサブリース契約を受け入れて貸家住宅需要のなさそうな地域にまでアパート等を建てる動きにつながったようです。
財産をお金から不動産に代えることで相続税法の優遇措置を受けたり、評価額の切り下げを行う人が増えて、貸家住宅建築が一時的ブームになったほどです。
賃貸住宅は戸建てやアパート、マンションのいずれでも元々、長期使用に耐える建築資材や工法が少なく、建築後のメンテナンスも十分に行われていないケースが多くなっています。
このため、建築後30年もたてば劣化や腐食により建て替えの必要な建物が多くなります。
近年、大きな地震や風水害の頻発することを受けて、国では地震、防災対策を強化してきました。
30年ほど前に建てられたこうした建物は耐震性や耐久性も不足しているため、急速に建て替えが行われてきました。
従って、全国で相続税対策と地震、防災対策の両面から貸家住宅建築が一時的に増えたように見えますが、賃貸需要が増加したわけでないようです。
元々、平成22年に最大人口に達してから人口減少が始まり、更に若年労働者人口も減少しています。
一方で、結婚しない若者の増加、及び、高齢化の進行に伴う高齢者の独居や老夫婦世帯の増加があるため、住宅の新築件数が減少傾向でも貸家住宅需要がむしろ増加傾向になっているわけです。
しかも、国の成長戦略の一環で観光産業の振興を図っているお蔭で海外からの訪日旅行者が急増しています。
このため、外国人の短期滞在型需要が増加していることも貸家住宅市場として見逃せない要因になっています。
こうした各要因の変化を見込むと、以前から人口減少が続いていても世帯数が微増を続けていて、最新データでは53百万余りに達しています。
一方で、貸家生活する世帯数が18百万程度の横ばいで推移しています。
従って、3世帯のうち1世帯が貸家住まいになっていますが、世帯当たりの人数が減少傾向を続けているため、貸家住宅市場は徐々に拡大していることになります。
このため、今後、住宅着工件数の大幅な減少が見込まれているものの、貸家住宅の建築割合が徐々に高まると見込まれています。
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